房地产公司的竞争力，其实取决于在房地产公司中，哪一个要素对利润的影响最大？过去的房地产是靠土地与金融来整合资源，尤其是土地。但土地的价值又由谁决定？回答是城市化（土地价值）与业主的居住价值（生命价值）。 

　　这就意味着，房地产整合产业的能力，从根本上讲，是土地价值的设计能力，以及生命价值的服务能力（金融其实是由此而产生的，是业主生命价值的时间与空间的安排），这两个能力对产业链的价值是最高的。 

　　这一定位对房地产公司是很重要的，因为这样就把房地产第三产业的属性真正解放出来了，房地产的本质是服务，而不是制造（中国房地产开发商目前这种把房子制出来赚钱，理论上讲，还是第二产业的玩法）。 

　　区别也正在这里，第三产业对制度的要求远比第一产业，第二产业要高很多。 

　　这是因为制造业中，主要以劳动力优势与所谓的产品性价比获得，这两点对制度的要求并不高。反过来，服务业更讲究诚信与合约的价值，对制度机制的要求也就较高。这就解释了为什么制造业在中国也可以发展很好，而证券市场在中国则发展艰难。 

　　显然，中国房地产公司走的是制造业之路，它的做法更接近第二产业，而离真正意义上的第三产业要远很多，不少房地产公司就是“项目公司”，而项目公司本质上从事的就是“制造”，而不是服务。 

　　从这个角度，我们很容易看到房地产公司的竞争力，在于人的能力，而不在于资源的能力；在于服务能力，而不在于硬件能力；具体说来，体现在产业要素上，房地产公司的竞争力是基于客户价值的产品设计能力，基于业主幸福感的物业服务能力，以及基于社会资源的金融创新能力。这三大能力才是真正的房地产竞争力，而如果这三大能力错位，必然导致这一产业出现“劣币驱逐良币”的现象，在这个意义上讲，宏观调控的目的是什么？我觉得就是提高房地产公司竞争力，而让一部分无能的公司退出这个行业，实现经济平衡增长。